【热门】营改增前后土地增值税处理案例分析

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营改增前后土地处理案例分析 根据土地条例及实施细则规定:转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并 取得收入的单位和个人,为土增税的纳税义务人,应按规定缴纳土增税;以转让房地产所 取得的收入,包括取得的全部价款及相关的经济收益为收入;以取得房屋的成本和在销售 过程中缴纳的税金为扣除额;以收入减去扣除额后,采用四级超额累进税率,增值额乘以 对应税率减除扣除项目乘以速算扣除率的差额为应纳税额。

结合实务中纳税人获取房屋方式的一般渠道, 本文所谓“改前房”仅指纳税人在 2016 年 4 月 30 日以前通过购买取得的房屋。

另外考虑到跟土增税相结合业务的多样性和复杂 性,下文刻意的设定了纳税主体为一般纳税人,交易金额为含税价,计税方式为简 易征收。

例:A 公司是原营业税纳税人,营改增后为一般纳税人,其机构所在地在青海省西宁市,A 公司于 2013 年 2 月 1 日从 B 公司购买房产一处(坐落地位于西宁市) ,取得了相关; 成交价 1000 万元、缴纳契税 1000*5%=30 万元,并办理了过户手续。

营改增前 A 公司销售此房屋土增税处理: 假设 A 公司于 2016 年 3 月 1 日以 1500 万元将此处房产销售给 C 公司并开具了: 应缴营业税=(1500-1000)*5%=25 万元; 城市维护建设税=25*7%=1.75 万元; 教育费附加=25*3%=0.75 万元; 印花税=1500*0.0005=0.75 万元;

土增税处理: 收入额=1500 万元; 扣除额=1000(1+3*5%)+30+25+1.75+0.75+0.75=1208.25 万元; 注意上式第一项: 根据财税[2006]21 号第二条、 关于转让旧房及建筑物能购房的, 经税务部门确认,购房原始成本金额,可按所载金额并从购买年度起至转让年度止每 年加计 5%计算。

每年指以 12 个月为 1 年,超 1 年不满 12 个月但超 6 个月可视为 1 年。

契 税(有完税凭证)也可扣除(但不得作为加计扣除基数) 。

增值率=(1500-1208.25)/1208.25=24.12%; 应纳土增税=291.75*30%-1208.25*0=87.53 万元 营改增后 A 公司销售此房屋土增税处理: 财税【2016】36 号附件 2“营业税改征试点有关事项的规定”第一条第八款、国家 税务总局公告 2016 年第 14 号“国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产征收管 理暂行办法》的公告”第三条、一般纳税人销售其 2016 年 4 月 30 日前取得(不含自建) 的不动产,可以选择适用简易计税方法,以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购 置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照 5%的征收率计算应纳税额。

财税 【2016】36 号附件 1“营业税改征试点实施办法”第三十五条、简易计税方法的销 售额不包括其应纳税额,纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的,按照下列公式计 算销售额: 销售额=含税销售额/(1+征收率) 假设 A 公司于 2016 年 5 月 10 日以 1500 万元含税价将此处房产销售给 C 公司,选择了按 简易征收缴纳并开具了。

取得房屋时的契税如前文所述

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